Wir sprechen viel über die Zukunft der Architektur: über neue Gebäude, neue Quartiere, neue Materialien und neue Formen des Arbeitens. Gleichzeitig stehen in unseren Städten Millionen Quadratmeter, die bereits gebaut sind. Bürogebäude, Kaufhäuser, Verwaltungsbauten, Hotels, Industriehallen und Wohnhäuser. Manche werden intensiv genutzt, andere stehen leer oder entsprechen nicht mehr den Anforderungen ihrer Nutzer. Genau darin liegt eine der spannendsten Fragen für die Architektur der kommenden Jahre: Was machen wir mit dem, was bereits da ist?
Ich bin keine Architektin, aber Architektur hat mich immer interessiert – nicht nur wegen ihrer Form, sondern vor allem wegen ihrer Wirkung auf Menschen und ihrer Fähigkeit, Orte zu prägen. Durch meine Beschäftigung mit der Zukunft der Arbeitswelt hat sich dieser Blick noch einmal verändert. Denn wenn sich die Art verändert, wie wir arbeiten, kommunizieren und uns in Gebäuden aufhalten, müssen sich zwangsläufig auch die Gebäude verändern. Bauen im Bestand wird damit zu weit mehr als einer Frage von Sanierung und Energieeffizienz. Es geht um die Frage, wie aus vorhandenen Strukturen neue Räume und neue Qualitäten entstehen können.
Warum der Bestand an Bedeutung gewinnt
Die Rahmenbedingungen dafür sind eindeutig. Der Gebäudesektor steht weltweit unter erheblichem Klima- und Ressourcendruck. Nach dem aktuellen Global Status Report for Buildings and Construction 2025–2026 von UNEP und der Global Alliance for Buildings and Construction verursacht der Sektor rund 37 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen und ist für einen erheblichen Anteil der globalen Rohstoffentnahme verantwortlich. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Gebäuden und Flächen weiter.
Damit verändert sich auch die Frage nach dem Neubau. Es geht nicht darum, Neubau grundsätzlich infrage zu stellen. Vielmehr müssen wir genauer betrachten, wann ein Gebäude tatsächlich ersetzt werden muss und wann die vorhandene Struktur die bessere Grundlage für die Zukunft sein kann. Bestehende Gebäude bringen bereits Material, Tragwerk, Infrastruktur und Energie mit. Ihre Weiterentwicklung kann deshalb ein wichtiger Baustein für einen ressourcenbewussteren Umgang mit dem Gebäudebestand sein.
Auch das Umweltbundesamt beschäftigt sich intensiv mit dieser Perspektive und betrachtet die energetische Erneuerung von Bestandsgebäuden im Zusammenhang mit dem gesamten Lebenszyklus. Entscheidend ist dabei, nicht nur die Betriebsenergie eines Gebäudes zu betrachten, sondern auch die sogenannte graue beziehungsweise gebundene Energie und die Emissionen, die in Materialien, Herstellung und Bauprozessen stecken.
Bauen im Bestand ist deshalb nicht automatisch nachhaltig. Aber der Bestand bietet ein enormes Potenzial.
Vom Sanieren zum Weiterbauen
Dabei greift es zu kurz, Bauen im Bestand lediglich mit Sanierung gleichzusetzen. Es geht um Umbau, Umnutzung, Revitalisierung und zunehmend auch um das international etablierte Konzept der „Adaptive Reuse“. Gemeint ist damit die Weiterentwicklung bestehender Gebäude oder Infrastrukturen für neue Nutzungen.
Ein ehemaliges Kaufhaus kann zum Bürostandort werden, eine Industriehalle zu einem Kultur- oder Bildungsort, ein nicht mehr zeitgemäßes Bürogebäude zu einem modernen Arbeitsort. Entscheidend ist nicht, möglichst viel vom Alten unverändert zu bewahren. Entscheidend ist, die Qualitäten des Bestands zu erkennen und mit den Anforderungen der Zukunft zu verbinden.
Genau darin liegt für mich eine der großen Stärken guter Architektur. Ein Neubau beginnt mit einer Idee. Bauen im Bestand beginnt mit einer Geschichte. Architektinnen und Architekten müssen zunächst verstehen, was vorhanden ist: die Konstruktion, die Materialien, die Proportionen, die Lichtführung, die Geschichte eines Ortes und seine städtebauliche Bedeutung. Erst daraus entsteht die Frage, was bleiben kann, was sich verändern muss und welche neue Nutzung überhaupt sinnvoll ist.
Die Bundesstiftung Bauakademie weist deshalb auch auf die Bedeutung einer frühen und fundierten Bestandsanalyse hin. Je besser ein Gebäude verstanden wird, desto besser lassen sich Potenziale, Risiken und Kosten eines Umbaus einschätzen. Digitale Bestandsaufnahmen und BIM-Modelle können dabei zunehmend unterstützen.
Bauen im Bestand beginnt also nicht mit dem Abriss, sondern mit dem Verstehen.
Was die Zukunft der Arbeit mit dem Bestand macht
Besonders interessant wird das Thema dort, wo Architektur und Arbeitswelt aufeinandertreffen. Das klassische Büro verändert sich. Wenn Menschen einen Teil ihrer Arbeit flexibel und mobil erledigen können, muss ein Büro andere Qualitäten bieten als früher. Der Schreibtisch allein ist kein ausreichender Grund mehr, an einen bestimmten Ort zu kommen.
Das Büro wird zunehmend zu einem Ort für Begegnung, Austausch, Kreativität, Lernen und Gemeinschaft. Gleichzeitig gewinnen Aspekte wie Wohlbefinden, Aufenthaltsqualität und die Möglichkeit zum Rückzug an Bedeutung. Damit verändert sich auch die Bewertung bestehender Gebäude. Grundrisse, die früher effizient erschienen, können heute zu starr sein. Flächen, die früher als Nebenräume betrachtet wurden, können plötzlich zu wichtigen Bestandteilen einer neuen Arbeitswelt werden.
Dazu gehören Innenhöfe, Terrassen, Treppenhäuser, Außenflächen und nicht zuletzt Dächer. Gerade die Zwischenräume werden interessant, weil sie Möglichkeiten für unterschiedliche Formen des Aufenthalts schaffen.
Damit kommt eine Frage ins Spiel, die zunächst wenig mit Architektur zu tun zu haben scheint: Was ist eigentlich eine gute Pause?
Eine gute Pause muss nicht zwangsläufig ein klassischer Pausenraum sein. Vielleicht braucht es Tageslicht, einen Blick ins Grüne, Bewegung, einen Ortswechsel oder einen informellen Treffpunkt. Vielleicht braucht es einen Ort, an dem zwei Menschen spontan miteinander sprechen können, oder einen Ort, an dem man für einige Minuten tatsächlich nichts tun muss. Wenn sich unsere Vorstellung von Arbeit verändert, verändert sich damit auch unsere Vorstellung von den Räumen dazwischen.
Das Dach als neue Ebene des Gebäudes
Besonders deutlich wird diese Entwicklung beim Dach. Lange wurde es vor allem als technischer Abschluss eines Gebäudes verstanden. Heute kommen Photovoltaik, Begrünung und Regenwassermanagement hinzu. Doch gerade im urbanen Raum kann das Dach noch eine weitere Funktion übernehmen: Es kann Aufenthaltsort, Arbeitsraum, Begegnungsfläche, Rückzugsort oder Veranstaltungsfläche werden.
Das Dach wird damit zur fünften Fassade – und vielleicht sogar zu einer zusätzlichen Ebene des Gebäudes.
Ein interessantes Beispiel ist 10 Gresham Street in London. Das rund 20 Jahre alte Bürogebäude wurde umfassend transformiert, wobei die bestehende Struktur und die markante Fassade erhalten blieben. Im Inneren entstand eine neue Arbeitswelt mit einem achtgeschossigen Atrium, umfangreicher Begrünung und verschiedenen Bereichen für Begegnung und Aufenthalt. Auf dem Dach wurde eine rund 478 Quadratmeter große Terrasse mit einem Pavillon aus Massivholz geschaffen. Sie verbindet Außenarbeitsplätze, Veranstaltungen, Natur und Rückzug. Nach Angaben des Planungsteams konnten durch die Wiederverwendung der bestehenden Struktur erhebliche CO₂-Emissionen vermieden werden.
Interessant ist dabei weniger die einzelne Zahl als das Prinzip. Das Gebäude wurde nicht einfach technisch modernisiert. Seine vorhandene Struktur wurde zum Ausgangspunkt für eine neue Nutzung und eine neue Nutzererfahrung.
Wenn Gebäude mehrere Leben bekommen
Auch in Deutschland gibt es Beispiele, die zeigen, welches Potenzial in bestehenden Gebäuden steckt. Das ehemalige Hertie-Kaufhaus in Herne wurde nach langem Leerstand zu den Neuen Höfen Herne transformiert. Die vorhandene Struktur wurde weitergenutzt, neue Höfe schaffen Tageslicht und Orientierung, und aus dem ehemaligen Warenhaus ist ein gemischt genutzter Ort mit Büro, Gastronomie, Einzelhandel und weiteren Angeboten entstanden.
Das Klöpperhaus in Hamburg erzählt eine andere Geschichte. Das von Fritz Höger errichtete Kontorhaus wurde im Laufe seiner Geschichte unter anderem als Kaufhaus genutzt und wird heute erneut transformiert. Historische Elemente werden restauriert, gleichzeitig werden durch gezielte Eingriffe neue räumliche Qualitäten geschaffen. Auch die Dachgeschosse erhalten neue Nutzungen.
Solche Projekte zeigen, dass ein Gebäude nicht nur eine einzige Funktion und auch nicht nur ein einziges Leben haben muss. Architektur kann sich verändern, ohne ihre Geschichte zu verlieren.
Ein besonders eindrucksvolles Beispiel für diesen Gedanken ist die High Line in New York. Die ehemalige Hochbahntrasse wurde nach ihrer Stilllegung nicht abgerissen, sondern in einen öffentlichen Park und neuen Stadtraum verwandelt. Das Projekt wird international häufig als Beispiel für Adaptive Reuse genannt.
Der Maßstab verändert sich dabei vom einzelnen Gebäude zur Stadt. Die Frage lautet nicht mehr nur: Was machen wir mit diesem Bauwerk? Sondern: Welche neuen Möglichkeiten entstehen für einen Ort, wenn wir vorhandene Strukturen anders betrachten?
Bestand ist nicht automatisch nachhaltig
So überzeugend die Idee des Weiterbauens ist, so wichtig ist eine differenzierte Betrachtung. Ein Bestandsgebäude ist nicht automatisch die bessere Lösung. Energetische Defizite, Schadstoffe, statische Probleme oder ungeeignete Grundrisse können einen Umbau aufwendig machen. Auch ein Umbau benötigt neue Materialien, Energie und Ressourcen.
Deshalb sollte die Entscheidung zwischen Bestand und Neubau nicht ideologisch getroffen werden. Entscheidend ist eine Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus: Welche Lösung ist technisch, ökologisch, wirtschaftlich und hinsichtlich ihrer zukünftigen Nutzung sinnvoll?
Genau diese Abwägung macht Bauen im Bestand anspruchsvoll. Es gibt selten eine Standardlösung. Jedes Gebäude bringt seine eigene Geschichte, Konstruktion und Ausgangssituation mit.
Vielleicht ist gerade das die besondere Qualität.
Architektur zwischen Vergangenheit und Zukunft
Mich fasziniert an guten Architektinnen und Architekten vor allem die Fähigkeit, Potenziale zu erkennen. Zu sehen, was andere vielleicht übersehen. Zu entscheiden, was bewahrt werden sollte und wo Veränderung notwendig ist. Und daraus etwas Neues zu entwickeln, das nicht gegen den Bestand arbeitet, sondern mit ihm.
Bauen im Bestand ist deshalb keine zweitbeste Variante des Bauens. Es ist eine eigenständige architektonische Aufgabe. Eine Aufgabe, die Analyse und technisches Wissen ebenso braucht wie Kreativität und eine klare Vorstellung davon, wie Menschen einen Ort künftig nutzen werden.
Vielleicht müssen wir deshalb auch unsere Vorstellung von Fortschritt etwas verändern. Fortschritt bedeutet nicht zwangsläufig, etwas Neues zu bauen. Er kann genauso bedeuten, etwas Bestehendes weiterzuentwickeln, eine neue Nutzung zu ermöglichen oder einen bislang ungenutzten Raum zu aktivieren.
Gerade für die Zukunft der Arbeit wird das relevant. Wir brauchen Gebäude, die nicht nur heute funktionieren, sondern sich verändern können. Gebäude, die unterschiedliche Formen von Arbeit und Begegnung zulassen, die Rückzug und Gemeinschaft ermöglichen und die auch Räume für Regeneration und Pause bieten.
Wenn wir über die Architektur der Zukunft sprechen, schauen wir deshalb häufig nach vorne. Vielleicht lohnt es sich, gleichzeitig zurückzuschauen – auf die Gebäude, die bereits da sind, auf ihre Geschichten und auf ihre noch nicht ausgeschöpften Möglichkeiten.
Denn die Zukunft muss nicht immer neu gebaut werden.
Manchmal steht sie schon da.